Ипотечные продукты: реальность, тенденции, прогнозы (часть 1)
В настоящее время экономические процессы в стране характеризуются целым рядом негативных тенденций (санкции против России, падение курса рубля по отношению к доллару и евро, которое некоторые эксперты называют беспрецедентным, многочисленные отзывы лицензий у банков), что невольно заставляет вспомнить ситуацию 2008-2009 годов и задуматься, в том числе о том, как обезопасить свои накопления от растущей инфляции. И здесь взгляд большинства падает на недвижимость. В отличие от банковского счёта или бумажных денег, квартира вряд ли может обесцениться. Поэтому стоило курсу рубля начать падать, как почти сразу произошло повышение спроса на недвижимость, что очень хорошо проявляется, в том числе, в росте спроса на ипотечные кредиты.
Согласно официальным данным ЦБ РФ, на 1 сентября 2014 года кредитными организациями было предоставлено населению 618 468 ипотечных жилищных кредитов на сумму 1 064 972 миллиона рублей. Для сравнения в феврале текущего года было выдано 47 662 ипотечных кредита общую сумму 79 003 миллиона рублей.
Волгоградская область не стала исключением, что подтверждают данные целого ряда действующих на территории региона кредитных организаций. В частности, Поволжский Сбербанк констатирует рост спроса населения на ипотеку в 2014 году и приводит информацию о том, что в первом полугодии 2014 года волгоградцам и жителям области было выдано более 27 тысяч ипотечных кредитов, что на 50% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Объем выданных Поволжским Сбербанком ипотечных средств в первом полугодии 2014 года составил 4,5 миллиарда рублей[1].
Таким образом, сейчас на рынке недвижимости происходит реализация так называемого отложенного спроса, что в значительной степени обусловлено и психологическими факторами. Граждане, опасаясь потери своих накоплений, сокращают сроки раздумий и перестают ссылаться на ожидание подходящего момента, решаясь немедленно вложить имеющиеся средства в приобретение недвижимости. Самым большим спросом при этом пользуется жилье эконом-класса в новостройках.
Так складывается ситуация на текущий момент времени. А что же дальше?
По мнению отдельных экспертов рынка, при дальнейшем увеличении курса доллара к рублю панические настроения граждан будут нарастать. Это какое-то время будет подогревать высокий уровень спроса на недвижимость. Одновременно может наблюдаться и рост цен на нее, обусловленный как объективными обстоятельствами, так и простым желанием некоторых застройщиков «подзаработать», воспользовавшись ситуацией. Однако, учитывая, что покупательская способность населения в сложившихся обстоятельствах имеет ограниченный потенциал роста, спрос на квартиры постепенно начнет снижаться. Как следствие, снизится и количество ипотечных сделок. Застройщики, стараясь «оживить» спрос, будут придумывать различные программы лояльности, предоставлять скидки потенциальным покупателям и, возможно, пойдут на незначительное уменьшение цен. Однако, по прогнозам экспертов, такого снижения, которое наблюдалось в 2008 году, с высокой долей вероятности, не произойдет, и ценовая коррекция не выйдет за рамки 10-15%.
Одним из возможных направлений стимулирования спроса на ипотечные кредиты в 2015 году может стать внесение ряда изменений в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», проект которого подготовило Минэкономразвития. Данный законопроект будет более четко регламентировать отдельные аспекты страхования недвижимости при оформлении ипотечного кредита, а предусмотренные им меры позволят снизить требования банков к размеру первоначального взноса и одновременно помогут им защититься от принятия на себя дополнительных рисков. Таким образом, предполагается, что реализация законопроекта позволит снизить уровень процентной ставки до 8,6% к 2015 году. В настоящий момент средняя стоимость ипотеки, по данным Центробанка, составляет 12,8% годовых. При этом минимальная ставка для военных составляет 6,19%, для молодых учителей – 8,5%, для молодых семей – 10,5%, а для остальных категорий заёмщиков – 11,5%*.
——————
* http://www.sravni.ru/novost/2013/7/18/ipoteka-mozhet-podeshevet-do-86-k-2015-godu/
[1] http://www.vlg.aif.ru/realty/house/1314077
Ипотечные продукты: реальность, тенденции, прогнозы (часть 2)
Несмотря на оптимистичные прогнозы авторов законопроекта, далеко не все представители экспертного и банковского сообщества допускают, что ставка по ипотеке реально сможет достичь обозначенного прогнозного уровня в ближайшее время. Причин этому существует несколько.
Во-первых, фактором, сдерживающим снижение ипотечных ставок, является многократные случаи отзыва у банков лицензий. Начавшаяся в конце прошлого года «чистка» банковского сектора привела к существенному оттоку средств с вкладов, причем даже из банков, попадающих под систему страхования. Косвенным результатом отзыва банковских лицензий, вкупе с другими обстоятельствами, провоцирующими высокую волатильность на финансовом рынке, стало увеличение процентных ставок, ужесточение условий предоставления кредитов и рост числа отказов их выдачи.
Во-вторых, негативным образом на величине ипотечных ставок отражаются вводимые против представителей банковской системы санкции. Так, например, в октябре 2015 года ставки по ипотеке подняли крупнейшие государственные банки «Сбербанк» и «ВТБ24», которые, попав под санкции Запада, лишились доступа к дешевым кредитам.
В-третьих, косвенным образом росту ставок по ипотечным кредитам может способствовать увеличение числа просроченных выплат по кредитам в связи с общим ухудшением экономической ситуации в стране и появлением у заемщиков проблем, связанных со своевременным погашением взятых на себя кредитных обязательств.
Дальнейший рост ставок (на 0,5%-1%-2%) по ипотечным кредитам прогнозирует и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Одну из основных причин этому руководитель аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг видит в том, что за последнее время подорожали деньги, получаемые банками, которые они используют для обеспечения собственной основной деятельности (так называемое фондирование). Тем не менее, как опять же отмечает Михаил Гольдберг, учитывая, что ипотечное кредитование является для многих банков приоритетным направлением, они напрямую заинтересованы в том, чтобы избежать повышения ставок, сохранив тем самым долю, имеющуюся у них в этом сегменте*.
Некоторые эксперты рынка при оценке спроса на ипотечные продукты в принципе не придают ставкам по ним первоочередного значения, считая, что определяющим, скорее, является уровень доходов населения и стоимость жилой недвижимости, указывая при этом на совершенно непропорциональное соотношение стоимости 1 квадратного метра и размера средней зарплаты. В Волгоградской области, например, при уровне средней зарплаты 25 020,5 рублей[1] оценочная стоимость 1 квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости составляет 37 000-38 000 рублей, что выше средней заработной платы в 1,5 раза.
Вместе с тем, несмотря на все присутствующие на рынке ипотечного кредитования и рынке недвижимости тренды, эксперты не спешат давать прогнозы относительно его дальнейшего развития, заняв тем самым выжидательную позицию. Обращает внимание и то, что, оценивая вероятные изменения, представители банковского и экспертного сообщества в ближайшем будущем не предрекают рынку ипотечного кредитования серьезных потрясений, делая оговорку, что для таких пессимистичных прогнозов пока нет значимых оснований, а попытки не допустить серьезного спада предпринимаются постоянно, как самими банками (в виде программ лояльности для своих клиентов и создания ипотечных продуктов с выгодными условиями), которые заинтересованы победить в конкурентной борьбе, так и государственными структурами (внесение изменений в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
«Красной нитью» через все прогнозы экспертов относительно направлений дальнейшего развития ипотечного рынка проходит фраза «если не будет больших макроэкономических потрясений». В этом случае, по их оценкам, рынок ипотеки продолжит рост даже без снижения ставок. Если же в 2015 году реализуется самый оптимистичный сценарий и ставка по ипотеке действительно будет снижена до уровня 8,6%, то это станет большим плюсом как для банков, которые смогут существенно увеличить объемы займов, так и для обычных граждан, которые получат возможность решить свой квартирный вопрос на максимально выгодных условиях кредитования.
———————
* http://www.ahml.ru/ru/press/about_ahml/index.php?id4=5172
Публикация предоставлена Региональным центром финансовой грамотности www.fingram34.ru © 2014
