Жилая недвижимость – выгодная инвестиция?
В период нестабильности курсов валют и отзыва лицензий у неблагонадежных банков перед населением встает вопрос о поиске альтернативных вариантов вложения денежных средств.
В сознании россиян недвижимость остается одной из самых надежных форм сбережения, но помимо механизма защиты от инфляции, она является также инструментом инвестирования. Но так ли высока ее доходность в сравнении с альтернативными способами приумножения капитала?
С 2008 года рост стоимости квадратного метра первичной жилой недвижимости существенно замедлился с докризисных 17,5%-47,7% до 10,3%, а в 2009 г. наблюдался спад цен на 7,6% в 2009 г.[1] (см. рис. 1). Динамика цен на рынке вторичного жилья в целом повторяет ситуацию на рынке «первички», что обусловлено фундаментальными факторами.
Одной из причин падения стоимости квадратного метра жилой недвижимости является несоответствие цен на рынке недвижимости текущему спросу. На покупку однокомнатной квартиры в провинции рядовому гражданину требуется около 10 годовых доходов, в столице – более 20. Таким образом, для большинства граждан собственное жилье недоступно, а на одного жителя РФ приходится менее 25,0 кв. м. Большая часть объектов (56,8%) приобретается за счет заемных средств, в частности, благодаря механизму ипотечного кредитования. Развитие рынка ипотечного кредитования сегодня становится главным фактором, поддерживающим спрос, а соответственно и рост цен на недвижимость.
Наиболее распространенными вариантами «заработка» на рынке жилой недвижимости являются сдача жилья в аренду, а также инвестирование в строящуюся недвижимость. В первом случае доходность от сдачи в аренду, как правило, не превышает ставку по депозиту. К примеру, для квартиры в Волгограде стоимостью 2,5 млн. рублей цена аренды может составлять 15-20 тыс. рублей в месяц, что соответствует доходности в 7,2%-9,6% годовых. Очевидным плюсом является то, что скорость износа объекта капитального строительства ниже темпа инфляции, которая за 10 последних лет составила 247,7%.
Покупка новостройки на стадии строительства принесет в дальнейшем более ощутимую прибыль, поскольку стоимость на момент сдачи объекта, как правило, возрастает на 15,0%. Вместе с тем, данный способ инвестирования влечет за собой большие риски банкротства застройщика или отказа от осуществления им взятых обязательств.
Альтернативный способ вложения – участие в закрытых паевых инвестиционных фондах жилой или коммерческой недвижимости. Имущество при этом не приобретается в собственное владение, что отменяет необходимость уплаты налогов, а также расходы по страхованию, ремонту, оплате услуг ЖКХ. В то же время, инвестированием занимаются профессионалы, которые самостоятельно выбирают объекты с учетом текущей ситуации на рынке. Данный способ вложения доступен более широкому кругу лиц, поскольку в отличие от долевого строительства, стоимость стартового капитала составляет 100-500 тыс. рублей.
Одним из существенных недостатков многие эксперты признают низкую ликвидность недвижимости. Но сегодня существует возможность ее использования в качестве обеспечения при получении кредита на развитие бизнеса, покупку ценных бумаг или драгоценных металлов. Таким образом, постепенно недвижимость становится универсальным инструментом вложения средств.
Подытоживая вышесказанное, цены в последние годы прекратили расти как прежде, соответствуя текущему росту спроса. Существует две точки зрения на дальнейшее развитие ситуации на данном рынке. С одной стороны, в перспективе 2-3 лет возможно падение цен до справедливых рыночных уровней, что должно активизировать строительный сектор. При этом явное снижение цен на рынке жилой недвижимости, по мнению других экспертов, возможно только в случае кризиса, но при этом восстановление ожидаемо в течение 1,5-2 лет после падения.
Несмотря на замедление роста, относительная привлекательность инвестиций в недвижимость для консервативных инвесторов не исчезнет, обеспечивая стабильный спрос. В 2014 году, по прогнозам аналитиков, рост стоимости квадратного метра сохранится в пределах инфляции, и будет определяться, в большей степени, макроэкономическими показателями.
———-
Публикация предоставлена Региональным центром финансовой грамотности www.fingram34.ru © 2014
[1] По данным Федеральной службы государственной статистики
